Bostadsrätt som hyrs ut som bostad

En bostadsrättshavare har normalt rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra när han eller hon hyr ut sin lägenhet i andra hand.

Från och med den 1 februari 2013 har en bostadsrättshavare rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen").

Om en bostasrättshavare hyr ut en andra lägenhet har han eller hon bara rätt att ta ut kostnadsbaserad hyra för den första upplåtelsen. För den andra upplåtelsen gäller hyreslagens regler.

Hyr bostadsrättshavaren ut fler än två lägenheter, räknas upplåtelserna normalt som upplåtelser i näringsverksamhet. Hyreslagens regler gäller då för samtliga upplåtelser.

Även efter lagändringen måste den som vill upplåta i andra hand ha samtycke av bostadsrättsföreningen eller alternativt ha tillstånd av hyresnämnden.

Begreppet lägenhet syftar på det som hyrs ut. Ett rum i en bostadsrättslägenhet är alltså en lägenhet i lagens mening.

Exempel

En bostadsrättshavare har två inneboende som hyr var sitt rum. Den ena hyresgästen (den första upplåtelsen) ska då betala kostnadsbaserad hyra medan den andra hyresgästen ska betala bruksvärdeshyra och har rätt till retroaktiv återbetalning om han eller hon har betalat överhyra.

Hur bestämmer man en kostnadsbaserad hyra?

Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad.

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Enligt förarbetena till lagen är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta (länken öppnas i nytt fönster). Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse.

Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.

Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

regeringens webbplats (länken öppnas i nytt fönster) finns ett exempel på hur hyran kan beräknas.

Kan den kostnadsbaserade hyran prövas av hyresnämnden?

Både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden, men hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd.

Hur gör man om man vill ha hyresvillkoren prövade?

Den som vill ha hyresvillkoren prövade ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens, kan den som vill ha villkorsändring ansöka om att hyresnämnden ska avgöra tvisten. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden.

Kan en kostnadsbaserad hyra ändras retroaktivt?

En kostnadsbaserad hyra kan tidigast ändras från den dag som ansökan  om villkorsändring kommer in till hyresnämnden. Om det finns skäl för det kan den nya hyran gälla först från en senare tidpunkt, men senast från dagen för hyresnämndens beslut.

Kan man överklaga hyresnämndens beslut?

Båda parter kan överklaga hyresnämndens beslut till Svea hovrätt.

Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om hur hög den kostnadsbaserade hyran ska vara för en viss lägenhet?

Hyresnämnden kan inte lämna förhandsbesked. Nämnden tar ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.

Anledningen till att hyresnämnden inte kan lämna förhandsbesked är att den är en opartisk domstolsliknande myndighet.

Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?

Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats (länken öppnas i nytt fönster).




Senast ändrad: 2015-06-30
Dela med andra Skriv ut