Bostadsrätt som hyrs ut som bostad

Från och med den 1 februari 2013 har en bostadsrättshavare rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen"). Om en bostasrättshavare hyr ut en andra lägenhet har han eller hon bara rätt att ta ut kostnadsbaserad hyra för den första upplåtelsen. För den andra upplåtelsen gäller hyreslagens regler. Hyr bostadsrättshavaren ut fler än två lägenheter, räknas upplåtelserna normalt som upplåtelser i näringsverksamhet. Hyreslagens regler gäller då för samtliga upplåtelser. Även efter lagändringen måste den som vill upplåta i andra hand ha samtycke av bostadsrättsföreningen eller alternativt ha tillstånd av hyresnämnden.

Begreppet lägenhet syftar på det som hyrs ut. Ett rum i en bostadsrättslägenhet är alltså en lägenhet i lagens mening.

Uthyrning av en bostadsrätt enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrnings-lagen")                                                                       

Om en bostadsrättshavare har två inneboende som hyr var sitt rum, gäller alltså kostnadsbaserad hyra för det ena rummet (den första upplåtelsen) och bruksvärdeshyra med rätt till retroaktiv återbetalning av överhyra för det andra rummet.

Hur bestämmer man en kostnadsbaserad hyra?

Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad.

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Enligt förarbetena till lagen är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse.

Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.

Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

regeringens webbplats finns ett exempel på hur hyran kan beräknas.

Kan den kostnadsbaserade hyran prövas av hyresnämnden?

Både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden, men hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd.

Hur gör man om man vill ha hyran prövad?

Den som vill ha hyran prövad ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens, kan den som vill ha hyran ändrad vända sig till hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden.

Kan hyran ändras retroaktivt?

Hyran kan tidigast ändras från den dag som ansökan kommer in till hyresnämnden. Om det finns skäl för det kan den nya hyran gälla först från en senare tidpunkt, men senast från dagen för hyresnämndens beslut.

Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om hur hög den kostnadsbaserade hyran ska vara för en viss lägenhet?

Hyresnämnden kan ta ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan den har fått in en ansökan om villkorsändring.

Eftersom hyresnämnden är en opartisk domstolsliknande myndighet, kan den inte lämna ett förhandsbesked.

Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?

Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.

Upplåtelser av en bostadsrätt enligt hyreslagens regler

I undantagsfall kan hyreslagens regler gälla för bostadsrätter även efter den 1 februari 2013. Så är fallet när en och samma bostadsrättshavare hyr ut mer än en lägenhet, till exempel var sitt rum till två inneboende. Hyreslagens regler gäller då för den andra upplåtelsen.

Har bostadsrättshavaren alltid rätt att ta ut en hyra som täcker hans eller hennes faktiska kostnader för bostadsrätten?

Vad bostadsrättshavaren betalar till föreningen och vad han eller hon har för lånekostnader har ingen betydelse vid prövningen. Det är i stället lägenhetens bruksvärde som är utgångspunkten för vad som är skälig hyra. Läs mer om vad som menas med skälig hyra och om hur man gör om man vill ha tillbaka hyra eller få hyran sänkt under Vilken hyra får man ta ut av andrahandshyresgästen?

Den bostadsrättshavare som har låga kostnader kan alltså tjäna på uthyrningen, medan den som har en faktisk kostnad som överstiger skälig hyra inte kan få någon kompensation för det.

Hur tar man reda på vilka hyror som jämförbara lägenheter har?

Den som vill ha uppgifter om vad likvärdiga lägenheter har för hyror kan kontakta privata eller kommunala (allmännyttiga) hyresvärdar som har förhandlat sina hyror med en lokal hyresgästförening.

Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om vilken hyra en bostadsrättshavare som mest kan ta ut, om han eller hon vill undvika att bli återbetalningsskyldig?

Hyresnämnden kan ta ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.

Eftersom hyresnämnden är en opartisk domstolsliknande myndighet, kan den inte lämna ett förhandsbesked.

Hur mycket får man lägga på när man hyr ut en bostadsrättslägenhet möblerad?

Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på.

Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på lägenhetens bruksvärdeshyra på cirka 10-15 procent när lägenheten är fullt möblerad, men det är viktigt att komma ihåg att nämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.

Utöver möbler ingår ibland även till exempel fri hushållsel och en p-plats som bostadsrättshavaren hyr eller arrenderar separat. Upplåtaren har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.

Vad gäller när bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen?

Om bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen - till exempel ett krav på ersättning för skador på lägenheten - kan hyresnämnden inte besluta om att bostadsrättshavaren har rätt att kvitta skadeståndet mot den hyra som han eller hon ska betala tillbaka enlligt hyresnämndens beslut. Däremot kan hyresnämnden medla mellan parterna. Om medlingen misslyckas, får bostadsrättshavaren i stället vända sig till allmän domstol.

Hyresnämnden kan inte heller fatta beslut om huruvida bostadsrättshavaren är skyldig att betala tillbaka en deposition eller inte. Även detta är en fråga som prövas av allmän domstol om medlingen inte ger något resultat.

Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?

Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.




Senast ändrad: 2014-06-25
Dela med andra Skriv ut