JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Upplåtelse av en bostadsrätt enligt hyreslagens regler

Här kan du läsa om de situationer då hyreslagens regler fortfarande gäller när en bostadsrättshavare hyr ut sin bostadsrättslägenhet  i andra hand.

I undantagsfall kan hyreslagens regler fortfarande gälla när en bostadsrättshavare upplåter i andra hand.

Så är fallet i följande situationer:

  • Hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.
  • En bostadsrättshavare hyr samtidigt ut mer än en lägenhet, till exempel var sitt rum till två inneboende. Den första upplåtelsen faller då normalt under reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad (”privatuthyrningslagen”) medan hyreslagens regler gäller  för den andra upplåtelsen.
  • En bostadsrättshavare upplåter samtidigt mer än två lägenheter. Samtliga upplåtelser faller då under hyreslagens regler eftersom de då normalt räknas som upplåtelser i näringsverksamhet.

Begreppet lägenhet syftar på det som någon upplåter. Ett rum i en bostadsrättslägenhet är alltså en lägenhet i lagens mening.

Har – enligt hyreslagens regler - bostadsrättshavaren alltid rätt att ta ut en hyra som täcker hans eller hennes faktiska kostnader för bostadsrätten?

Vad bostadsrättshavaren betalar till föreningen och vad han eller hon har för lånekostnader har ingen betydelse vid en prövning enligt hyreslagens regler. Det är i stället lägenhetens bruksvärde som är utgångspunkten för vad som är skälig hyra.

Den bostadsrättshavare som har låga kostnader kan alltså tjäna på uthyrningen, medan den som har en faktisk kostnad som överstiger skälig hyra inte kan få någon kompensation för det.

En oskälig hyra kan sänkas enligt hyreslagens regler

Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra kan vända sig till hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen.

Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan. Hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från det han eller hon lämnade lägenheten, det vill säga normalt inom tre månader från den dag då hyresavtalet upphörde.

Inget hindrar att hyresgästen ansöker om återbetalning redan under hyrestiden. Hyresnämnden fastställer då också hyresvillkoren för den hyrestid som återstår.

Samma regler om återbetalning av hyra gäller för företag som för vanliga bostadshyresgäster. Även ett företag har alltså rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig.

Hur tar man reda på vilka hyror som jämförbara bostadshyreslägenheter har?

Den som vill ha uppgifter om vad likvärdiga lägenheter har för hyror kan kontakta privata eller kommunala (allmännyttiga) hyresvärdar som har förhandlat sina hyror med en lokal hyresgästförening.

Hur mycket får man – enligt hyreslagens regler - lägga på när man hyr ut en bostadsrättslägenhet möblerad?

Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på.

Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på lägenhetens bruksvärdeshyra på cirka 10-15 procent när lägenheten är fullt möblerad, men det är viktigt att komma ihåg att nämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.

Utöver möbler ingår ibland även till exempel fri hushållsel och en p-plats som bostadsrättshavaren hyr eller arrenderar separat. Upplåtaren har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.

Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om vilken hyra en bostadsrättshavare som mest kan ta ut, om han eller hon vill undvika att bli återbetalningsskyldig?

Hyresnämnden kan inte lämna förhandsbesked. Nämnden tar ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.

Anledningen till att hyresnämnden inte kan lämna förhandsbesked är att den är en opartisk domstolsliknande myndighet.

Vad gäller när bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen?

Om bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen - till exempel ett krav på ersättning för skador på lägenheten - kan hyresnämnden inte besluta om att bostadsrättshavaren har rätt att kvitta skadeståndet mot den hyra som han eller hon ska betala tillbaka enlligt hyresnämndens beslut. Däremot kan hyresnämnden medla mellan parterna. Om medlingen misslyckas, får bostadsrättshavaren i stället vända sig till allmän domstol.

Hyresnämnden kan inte heller fatta beslut om huruvida bostadsrättshavaren är skyldig att betala tillbaka en deposition eller inte. Även detta är en fråga som prövas av allmän domstol om medlingen inte ger något resultat.

Hur ansöker man?

Använd gärna blanketten Ansökan till hyresnämnd/arrendenämnd (blankett HN-1, pdf, länken öppnas i nytt fönster) när du skriver ansökan.

Ansökan bör innehålla uppgifter om

  • under vilken tid andrahandshyresgästen har hyrt lägenheten
  • vilken hyra som andrahandshyresgästen har betalat
  • vad som har ingått i hyran, till exempel möbler, telefon och hushållsel
  • vilken hyra som andrahandshyresgästen tycker är skälig
  • vilken hyra som förstahandshyresgästen har betalat till fastighetsägaren 
  • eventuella jämförelselägenheter som andrahandshyresgästen vill hänvisa till.

Kan man överklaga hyresnämndens beslut?

Båda parter kan överklaga hyresnämndens beslut till Svea hovrätt.

Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?

Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats (länken öppnas i nytt fönster).

 




Senast ändrad: 2017-07-26