JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Hyresrätt som hyrs ut som bostad

Förstahandshyresgästen har normalt rätt att ta ut samma hyra som han eller hon själv betalar. Om lägenheten hyrs ut möblerad har förstahandshyresgästen rätt att göra ett påslag på hyran.

Förstahandshyresgästens hyra bestäms i regel efter förhandlingar mellan hyresvärden och en lokal hyresgästförening som i de allra flesta fall är ansluten till Hyresgästföreningen, Riksförbundet. Normalt kan en på så sätt bestämd hyra utan närmare prövning tas som utgångspunkt för vad som är en skälig hyra när lägenheten hyrs ut i andra hand.

En oskälig hyra kan sänkas

Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra kan vända sig till hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen.

Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan. Hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från det han eller hon lämnade lägenheten, det vill säga normalt inom tre månader från den dag då hyresavtalet upphörde.

Inget hindrar att hyresgästen ansöker om återbetalning redan under hyrestiden. Hyresnämnden fastställer då också hyresvillkoren för den hyrestid som återstår.

Samma regler om återbetalning av hyra gäller för företag som för vanliga bostadshyresgäster. Även ett företag har alltså rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig.

Hur mycket får man lägga på när man hyr ut en lägenhet möblerad?

Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på.

Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på cirka 10-15 procent för en fullt möblerad lägenhet, men det är viktigt att komma ihåg att nämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.

Utöver möbler ingår ibland även till exempel fri hushållsel och en p-plats som förstahandshyresgästen hyr eller arrenderar separat. Upplåtaren har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.

Kan hyresnämnden lämna förhandsbesked om vilken hyra en förstahandshyresgäst som mest kan ta ut, om han eller hon vill undvika att bli återbetalningsskyldig?

Hyresnämnden kan inte lämna förhandsbesked. Nämnden tar ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.

Anledningen till att hyresnämnden inte kan lämna förhandsbesked är att den är en opartisk domstolsliknande myndighet.

Vad gäller när förstahandshyresgästen har ett motkrav på andrahandshyresgästen?

Om förstahandshyresgästen har ett motkrav på andrahandshyresgästen - till exempel ett krav på ersättning för skador på lägenheten - kan hyresnämnden inte besluta om att förstahandshyresgästen har rätt att kvitta skadeståndet mot den hyra som ska betalas tillbaka. Däremot kan hyresnämnden medla mellan parterna. Om medlingen misslyckas, får förstahandshyresgästen i stället vända sig till allmän domstol.

Hyresnämnden kan inte heller fatta beslut om huruvida förstahandshyresgästen är skyldig att betala tillbaka en deposition eller inte. Även detta är en fråga som prövas av allmän domstol om medlingen inte ger något resultat.

Vilken hyra får förstahandshyresgästen ta ut om hans eller hennes hyra är reducerad enligt trappningsregeln?

Om förstahandshyresgästens hyra är reducerad på grund av en överenskommelse om eller ett beslut om trappning, ska andrahandshyresgästens hyra vara reducerad på motsvarande sätt.

Den som hyr ut ska alltså inte kunna tillgodogöra sig mellanskillnaden mellan den hyra som han eller hon själv för tillfället betalar och skälig hyra. 

Detta gäller också vid uthyrning av möblerat och omöblerat rum.

Hur ansöker man?

Använd gärna blanketten Ansökan till hyresnämnd/arrendenämnd (blankett HN-1, pdf, länken öppnas i nytt fönster) när du skriver ansökan.

Ansökan bör innehålla uppgifter om

  • under vilken tid andrahandshyresgästen har hyrt lägenheten
  • vilken hyra som andrahandshyresgästen har betalat
  • vad som har ingått i hyran, till exempel möbler, telefon och hushållsel
  • vilken hyra som andrahandshyresgästen tycker är skälig
  • vilken hyra som förstahandshyresgästen har betalat till fastighetsägaren 
  • eventuella jämförelselägenheter som andrahandshyresgästen vill hänvisa till.

Kan man överklaga hyresnämndens beslut?

Båda parter kan överklaga hyresnämndens beslut till Svea hovrätt.

Ska förstahandshyresgästen betala skatt på hyresintäkterna?

Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats (länken öppnas i nytt fönster). 

 




Senast ändrad: 2015-06-30