JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Några vanliga frågor om hyrestid och uppsägningstid

Anna ska studera på annan ort och har fått tillstånd av sin hyresvärd att upplåta sin bostadshyreslägenhet i andra hand till Karin under ett års tid. Hyresavtalet löper på ett år med en månads ömsesidig uppsägningstid. Om du läser vidare får du veta varför det kan vara mindre lämpligt att avtala som Anna och Karin har gjort och vad det kan få för konsekvenser. Vid upplåtelse av en bostadsrättslägenhet enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen") gäller andra regler.

För avtal som ingås från och med den 1 februari 2013 gäller lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen") vid uthyrning av en bostadsrätt i andra hand. Lagen innehåller bland annat avvikande regler för uppsägning jämfört med hyreslagen.

Observera att det vi beskriver i det här avsnittet ("Hyrestid och uppsägningstid") bara gäller när du hyr eller hyr ut en bostadshyreslägenhet i andra hand. 

Anna hyr ut sin hyreslägenhet i andra hand i exemplet. Hyreslagens regler gäller då även efter den 1 februari 2013.

Anna har två hyresförhållanden. Hon är hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren och hyresvärd i förhållande till andrahandshyresgästen (Karin).

Tillståndsfrågan är en sak mellan Anna och fastighetsägaren och andrahandshyresavtalet är en sak mellan henne och andrahandshyresgästen (Karin).

Om fastighetsägaren inte hade gått med på att Anna upplåter lägenheten i andra hand, hade hon i vissa fall i stället kunnat få tillstånd av hyresnämnden. Läs mer under "Hyra i andra hand".

Kan Anna säga upp Karin när som helst under hyrestiden med en månads uppsägningstid?

Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att både förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen är bundna under hela avtalstiden. Anna kan alltså inte säga upp avtalet till en tidigare dag än hyrestidens utgång, om hon till exempel skulle avbryta sina studier tidigare än planerat. Vid allvarliga avtalsbrott från Karins sida kan Anna däremot säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42-44 §§ jordabalken).

Kan Karin säga upp sig när som helst under hyrestiden med en månads uppsägningstid?

För att detta ska vara möjligt måste hyresavtalet innehålla en klausul som uttryckligen ger Karin rätt att bryta avtalet när som helst under hyrestiden med en månads uppsägningstid.

Finns det ingen sådan klausul i avtalet, kan Karin ändå när som helst säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen. Detta följer av 5 § första stycket hyreslagen.

Regeln är tvingande och saknar undantag. Den gäller alltså även om Anna och Karin skulle ha kommit överens om något annat i hyresavtalet.

Regeln är oberoende av hur lång hyrestid avtalet löper på. 

Observera att andra regler gäller när uthyrningen faller under "privatuthyrningslagen", som till exempel när en bostadsrätt hyrs ut i andra hand.

Räcker det att Anna säger upp hyresavtalet en månad före hyrestidens utgång?

Hyreslagen är tvingande för den som är hyresvärd (Anna) och enligt lagen är kortast möjliga uppsägningstid för ett ettårigt hyresavtal tre månader före hyrestidens utgång. Det räcker alltså inte att Anna säger upp en månad före hyrestidens utgång.

Kan Karin säga upp avtalet en månad före hyrestidens utgång?

I exemplet är den uppsägningstid som Anna och Karin har kommit överens om i hyresavtalet fördelaktigare för Karin än den som följer av lagregeln. Eftersom Karin är hyresgäst har hon då rätt att utnyttja den kortare uppsägningstiden i hyreskontraktet (4 § andra stycket 3 och 1 § femte stycket hyreslagen).

Vad händer om varken Anna eller Karin säger upp hyresavtalet?

Hyresavtalet innehåller ingen bestämmelse om hur det ska löpa om det inte sägs upp. Avtalet löper då vidare på obestämd tid (tills vidare). Detta följer av 3 § tredje stycket 1 hyreslagen.

Eftersom Annas hyresvärd bara har gått med på att hon upplåter lägenheten i andra hand under ett år, är det alltså viktigt att Anna inte glömmer att säga upp hyresavtalet.

Hade Anna kunnat låta avtalet löpa tills vidare eller på kortare bestämd tid än ett år?

Att Anna har fått samtycke eller tillstånd att upplåta sin lägenhet i andra hand under ett års tid innebär inte att andrahandsavtalet måste löpa på just ett år.

Det är fullt möjligt att i stället låta det löpa på obestämd tid (tills vidare) eller på kortare bestämd tid än ett år, till exempel på sex månader med sex månaders förlängningstid om det inte sägs upp.

Det är Annas ansvar att se till att hyresavtalet upphör när hennes samtycke eller tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand löper ut. Det är därför viktigt att hon tar kontakt med hyresvärden i så god tid att det fortfarande är möjligt att säga upp andrahandsavtalet om hyresvärden inte går med på att hon fortsätter att hyra ut lägenheten.

Om Anna tänker låta hyresnämnden pröva tillståndsfrågan om hyresvärden inte skulle ge sitt samtycke, bör hon vara ute i så god tid att hon fortfarande kan säga upp andrahandsavtalet om hyresnämnden inte skulle ge henne tillstånd att fortsätta att upplåta lägenheten i andra hand.

Hade det gjort någon skillnad om hyresavtalet mellan Anna och Karin i stället hade varit muntligt?

Muntliga hyresavtal gäller fullt ut. Det hade alltså inte gjort någon skillnad. En annan sak är att det ofta kan vara svårt att bevisa vad ett muntligt avtal innehåller.




Senast ändrad: 2015-07-02

Läs mer

Var i lagen hittar jag regeln om när hyres-
lagens bestämmelser är tvingande?

Regeln om när hyreslagens bestämmelser är tvingande finns i 1 § femte stycket hyreslagen (12 kap. jordabalken).

Var i lagen hittar jag reglerna om hyrestid och uppsägningstid?

Reglerna om hyrestid och uppsägningstid finns i 3-5 §§ hyreslagen (12 kap. jordabalken).