JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Upplåtelser enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen")

När kan man hyra ut enligt reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen")?

Lagen gäller när någon upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Det ska handla om en lägenhet som den som hyr ut äger direkt eller indirekt, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt.

Lagen gäller även när en del av bostaden hyrs ut, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum. 

När kan man inte hyra ut enligt reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen")?

Lagen gäller inte när

  • en hyresrätt hyrs ut i andra hand
  • syftet med uthyrning  är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål
  • uthyrningen  sker i näringsverksamhet
  • hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.

Om någon upplåter två lägenheter gäller lagen bara för den första upplåtelsen. Den som hyr ut mer än två lägenheter anses normalt bedriva uthyrning i näringsverksamhet och lagen om uthyrning av egen bostad gäller då inte för någon av upplåtelserna.

Exempel 1

En villaägare hyr ut båda lägenheterna i sin tvåfamiljsvilla. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra.

Exempel 2

En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra.

Exempel 3

En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende, A och B. A flyttar och det rummet hyrs i stället ut till C. Hyreslagen gäller därefter för båda uthyrningarna eftersom uthyrningen till B är en pågående uthyrning enligt hyreslagens regler och uthyrningen till C inte räknas som en första upplåtelse. 

Vilken hyra får hyresvärden ta ut?

Hyresvärden får ta ut en kostnadsbaserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden.

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

I propositionen finns ingen exakt beskrivning av vad som är skälig avkastningsränta. I stället står det att frågan får avgöras av rättstillämpningen. Det betyder att praxis i de ärenden då frågan kommer att prövas så småningom får avgöra hur bestämmelsen ska tolkas. I propositionen står det ändå som en riktpunkt att avkastningsräntan t.ex. kan vara ett par procent över riksbankens referensränta (länken öppnas i nytt fönster). Det står också att avkastningsräntan bör bestämmas efter hur marknadsräntorna rör sig på längre sikt. Det är alltså inte meningen att avkastningsräntan ska följa varje förändring av ränteläget i övrigt.

Eftersom avkastningsräntan ska räknas på bostadens marknadsvärde spelar det ingen roll om den som hyr har lånat pengar för att köpa bostaden.

Driftskostnaderna är till exempel avgift till bostadsrättsförening och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage.

regeringens webbplats (länken öppnas i nytt fönster) finns ett exempel på hur hyran kan beräknas.

Kan hyran ändras retroaktivt?

Hyran kan tidigast ändras från den dag som ansökan om villkorsändring kommer in till hyresnämnden. Om det finns skäl för det kan den nya hyran gälla först från en senare tidpunkt, men senast från dagen för hyresnämndens beslut.

Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om hur hög den kostnadsbaserade hyran ska vara för en viss lägenhet?

Hyresnämnden kan inte lämna förhandsbesked. Nämnden tar ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan nämnden har fått in en ansökan om villkorsändring.

Anledningen till att hyresnämnden inte kan lämna förhandsbesked är att den är en opartisk domstolsliknande myndighet.

Får hyresgästen besittningsskydd?

Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostaden hyrs enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Något avtal om avstående från besittningsskydd behövs alltså inte vid sådana uthyrningar.

Kan hyresvillkoren prövas av hyresnämnden?

Både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden, men hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd.

Hur gör man om man vill ha hyresvillkoren prövade?

Den som vill ha hyresvillkoren prövade ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens, kan den som vill ha hyresvillkoren ändrade vända sig till hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden.

Kan hyresavtalet löpa tills vidare eller ska det löpa på bestämd tid?

Hyresavtalet kan löpa antingen tills vidare eller på bestämd tid.

Hur lång är uppsägningstiden om hyresavtalet löper på obestämd tid (tillsvidareavtal)?

Om inte parterna har avtalat att uppsägningstiden ska vara längre, kan hyresvärden säga upp ett tillsvidareavtal till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Hyresgästen kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Detta gäller även när längre uppsägningstid har avtalats eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån.

Hur lång är uppsägningstiden om hyresavtalet löper på bestämd tid, till exempel på ett år?

Ett tidsbestämt hyresavtal upphör utan uppsägning vid hyrestidens utgång.

Om parterna ändå har avtalat uppsägningstid måste hyresvärden säga upp avtalet om han eller hon vill att det ska upphöra. Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta vid kontraktstidens utgång.

Är det möjligt att säga upp ett tidsbestämt avtal till en tidigare tidpunkt än hyrestidens utgång?

Både hyresvärden och hyresgästen kan bryta avtalet i förtid. Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen och hyresgästen kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Rätten att säga upp gäller i alla situationer. Det krävs alltså inga speciella skäl.

Kan hyresnämndens beslut överklagas?

Hyresnämndens beslut om villkorsändring kan överklagas till Svea hovrätt.

Ska den som hyr ut betala skatt på hyresintäkterna?

Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats (länken öppnas i nytt fönster).




Senast ändrad: 2016-10-12

Var hittar jag lagreglerna?

Lagbestämmelserna finns i en särskild lag, lag om uthyrning av egen bostad ("privat-uthyrningslagen")

Hyreslagens regler - till exempel bestämmelserna om när hyran ska betalas -  gäller när inte lagen om uthyrning av egen bostad innehåller avvikande bestämmelser.