Ärenden i hyresnämnden

Hyresnämnden medlar i hyres- och bostadsrättstvister och kan avgöra flertalet av dessa tvister genom beslut. I de fall när hyresnämnden inte kan avgöra tvisten, ska du i stället vända dig till tingsrätten eller till kronofogdemyndigheten.

Hyresnämnden handlägger följande ärenden:

Medling och stadfästelse

Hyresnämnden kan medla i alla hyres- och bostadsrättstvister alltså normalt även i sådana hyres- och bostadsrättstvister som prövas av tingsrätten. 

Även i de ärenden där hyresnämnden kan fatta beslut, ska nämnden först försöka att förlika parterna. Detta gäller även om parterna inte har begärt medling (12 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder).

Ett medlingssammanträde är inte offentligt (12 b § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Detta gäller vid all medling, alltså även vid så kallad obligatorisk medling.

Att medlingssammanträdet inte är offentligt innebär inte att de uppgifter som kommer fram under medlingen utan vidare blir sekretessbelagda. För att en uppgift ska kunna beläggas med sekretess måste en part göra förbehåll om det (36 kap. 3 § första stycket offentlighets- och sekretesslag).

Om parterna ingår en förlikning i hyresnämnden eller på egen hand, kan de begära att nämnden stadfäster den genom ett beslut (21 b § lag om arrendenämnder och hyresnämnder).

Obligatorisk medling

En lokalhyresgäst som har blivit uppsagd för avflyttning eller villkorsändring eller som själv har sagt upp hyresavtalet för villkorsändring, kan ha rätt till skadestånd när hyresavtalet upphör (indirekt besittningsskydd). Skadeståndsfrågan prövas av tingsrätten under förutsättning att hyresgästen först har ansökt om medling i hyresnämnden (så kallad obligatorisk medling). Ansökan ska ha kommit in till nämnden inom två månader från det att uppsägningen delgavs.

I samband med en sådan medling kan hyresnämnden också - om hyresvärden eller hyresgästen begär det - yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § fösta stycket 2 och 3 jordabalken.                        

Ärenden enligt hyreslagen (HL)

  • Godkännande av vissa hyresvillkor vid uthyrning av minst tre bostadslägenheter (blockuthyrning) (1 § 6 st. HL)
  • Åtgärdsförläggande (hyresvärdens skyldighet att avhjälpa en eller flera brister i en bostadslägenhet) (11 § 1 st. 5 och 16 § 2 st. HL)
  • Föreläggande för hyresvärden att rusta upp en bostadslägenhet (upprustningsföreläggande) (18 a-c § 1 st. HL)
  • Tillstånd för hyresvärden att förbättra och ändra en bostadslägenhet (18 d-f § HL)
  • Förbud för hyresvärden att förbättra och ändra en bostadslägenhet (18 h § HL)
  • Tillstånd för hyresgästen att använda lokalen för ett annat ändamål (23 § 2 st. HL)
  • Ersättningsskyldighet för en bostadshyresgäst  som minskat lägenhetens bruksvärde (genom att till exempel måla och tapetsera) (24 a § HL)
  • Tillstånd att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet till en sammanboende (34 § HL)
  • Tillstånd för hyresgästen att byta sin bostadslägenhet (35 § HL)
  • Tillstånd för hyresgästen att överlåta hyresrätten till sin lokal (36 § HL)
  • Tillstånd för en kommun att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet (37 § HL)
  • Tillstånd för hyresgästen att upplåta  sin bostadslägenhet eller sin lokal i andra hand (40 § HL)
  • Godkännande av ett avstående från besittningsskydd för en bostadslägenhet (45 a § 1 st. HL)
  • Tvist om förlängning av ett bostadshyresavtal och tvist om uppskov med avflyttning från en bostadslägenhet  (49 och 52 §§ HL)
  • Prövning av hyresvillkoren för en bostadslägenhet (54 § HL)
  • Återbetalning av en oskälig hyra vid upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet (55 e § HL)
  • Godkännande av ett avstående från besittningsskydd för en lokal (56 § 2 st. HL
  • Medling med anledning av hyresvärdens uppsägning av en lokal för avflyttning eller villkorsändring (58 § HL)
  • Medling med anledning av hyresgästens uppsägning av en lokal för villkorsändring (58 a § HL)
  • Yttrande om marknadshyran för en lokal och yttrande om huruvida en anvisad lokal är godtagbar i samband med så kallad obligatorisk medling (12 a § lag om arrendenämnder och hyresnämnder
  • Uppskov med avflyttningen från en lokal (59 § HL)
  • Utdömande av vite enligt hyreslagen (62 § HL
  • Föreläggande för en hyresvärd att lämna ut uppgifter om hyran (64 § HL)

Hyresnämnden kan döma ut vite i följande ärenden enligt hyreslagen:

Ärenden enligt bostadsrättslagen (BRL)

Ärenden enligt hyresförhandlingslagen (HFL)

I ärenden enligt 9, 13, 26 och 27 §§ HFL är inte den enskilda hyresgästen part utan i stället en organisation av hyresgäster.

Ärenden enligt lagen om uthyrning av egen bostad

  • Tvist om hyresvillkor enligt 4 §

Hyresnämnden handlägger även ärenden enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, lagen om kooperativ hyresrätt och bostadsförvaltningslagen.

Hyresnämnden kan medla i samtliga hyres- och bostadsrättstvister som inte pågår hos kronofogdemyndigheten eller i allmän domstol och tingsrätten kan hänskjuta en tvist till hyresnämnden för medling (7 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder).

Hyresnämnden kan i vissa fall vara skiljenämnd (15 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder.

Vilken hyresnämnd eller tingsrätt ska jag vända mig till? 

Du hittar information om vilken hyresnämnd du ska vända dig till under "Var finns arrendenämnden". Motsvarande uppgifter om tingsrätterna hittar du på Sveriges Domstolars webbplats.




Senast ändrad: 2015-06-22

Ordlista

Stadfästa

Att hyresnämnden stadfäster en förlikning innebär att nämnden fastställer den och att den i och med det kan verkställas på samma sätt som ett domstolsavgörande. Om den stadfästa förlikningen till exempel innebär att A gått med på att betala en viss summa till B, kan B vända sig till kronofogdemyndigheten och begära utmätning om A inte betalar.

Övriga ärenden

Kronofogdemyndigheten

Om hyresgästen inte betalar hyran kan hyresvärden vända sig till kronofogdemyndigheten och begära betalningsföreläggande.

Är hyresrätten förverkad till exempel på grund av att hyresgästen inte har betalat hyran i tid, kan hyresvärden begära handräckning, (beslut om att hyresgästen skall avhysas).  Detta gäller också när hyresrätten är förverkad av någon annan anledning, till exempel på grund av att hyresgästen har stört sina grannar.

Om hyresgästen gör invändningar får hyresvärden i stället vända sig till tingsrätten.

Tingsrätten

Tingsrätten avgör de hyrestvister som hyresnämnden inte kan fatta beslut i. Exempel på sådana tvister är:

  • Hyresvärdens krav på ersättning för onormalt slitage på lägenheten.
  • Hyresvärdens krav på ersättning när lägenheten varit dåligt flyttstädad.
  • Förverkandetvister när hyresvärden har sagt upp avtalet och vill att det ska upphöra omedelbart eller i förtid. Hyresgästen kan förlora hyresrätten vid vissa allvarliga kontraktsbrott. (Frågan prövas av hyresnämnden om hyresvärden i stället väljer att säga upp med vanlig uppsägningstid, när avtalet löper tills vidare,  eller till hyrestidens utgång när det löper på bestämd tid).
  • Hyresgästens krav på hyresreduktion (till exempel vid störningar i samband med ombyggnader eller vid störningar från grannar).
  • Hyresgästens krav på ersättning när hyresvärden vållat hyresgästen ekonomisk skada genom att vara försumlig.
  • Lokalhyresgästens rätt till skadestånd när hyresavtalet har sagts upp för avflyttning eller villkorsändring.
  • Alla bostadsrättstvister som inte hyresnämnden avgör.

En ansökan till tingsrätten är avgiftsbelagd. Den part som förlorar i tingsrätten kan bli tvungen att betala motpartens rättegångskostnader, men vissa undantag gäller i så kallade "småmål" (1 kap. 3 d § och 18 kap. 8 a § rättegångsbalken).

Det krävs i princip prövningstillstånd för att få tingsrättens beslut prövat av hovrätten.

Hitta lagtexten

Var i lagen hittar jag reglerna om vilka ärenden som hyresnämnden kan ta upp?

Reglerna finns i 4 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder.