Detta gör hyresnämnden

Hyresnämnden kan bara ta ställning till om en lägenhet har en skälig hyra i förhållande till lägenheter med ett likvärdigt bruksvärde.

Nämnden kan aldrig bedöma om hyresskillnaden mellan två olika lägenheter är skälig. Detta bestäms i stället i hyresförhandlingar mellan hyresmarknadens parter.

Det ligger inte heller på hyresnämnden att avgöra om den allmänna hyresnivån i samhället är rimlig eller inte.

Hur går hyresnämnden till väga när den bestämmer vilken hyra som ska gälla?

Hyresnämnden kan fastställa hyran antingen genom en direktjämförelse eller efter en allmän skälighetsbedömning.

Det är hyresvärden och hyresgästen som ska ta fram det jämförelsematerial som de vill ska ligga till grund för hyresnämndens bedömning.

Direktjämförelse

Hyresnämnden sorterar först bort sådana lägenheter som, till exempel på grund av sin storlek eller sitt läge, avviker så mycket från den lägenhet vars hyra ska prövas att de inte är likvärdiga med den.

Från de lägenheter som blir kvar utesluter nämnden sådana som inte är representativa på grund av att de har en omotiverat hög eller låg hyra.

Om lägenheterna i det material som återstår fördelar sig på grupper med olika hyresnivåer, utgår hyresnämnden vid sin bedömning från den högsta hyresnivån. Detta under förutsättning att den nivån också utgör ett ungefärligt uttryck för marknadsläget även på litet längre sikt. Det är denna nivå som är utgångspunkten när nämnden sedan fastställer vad som är skälig hyra för prövningslägenheten. 

Enligt bruksvärdesregeln är hyran fortfarande skälig om den inte påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter. Om hyresvärden har begärt en hyra som ligger under eller i nivå med jämförelselägenheternas hyror, fastställer nämnden hyran till det belopp hyresvärden begärt. Har hyresvärden yrkat ett högre belopp, har han eller hon rätt till det beloppet så länge det inte påtagligt överskrider hyran för jämförelselägenheterna.

Allmän skälighetsbedömning

Det är inte ovanligt att det jämförelsematerial som parterna åberopar inte innehåller några likvärdiga lägenheter och det händer också att parterna inte åberopar något jämförelsematerial alls.

Hyresnämnden kan då inte bestämma hyran med hjälp av bruksvärdesregeln utan får göra en allmän skälighetsbedömning med hjälp av sin kännedom om hyresläget på orten.

Det material som parterna eventuellt har åberopat kan nämnden då ofta använda som bakgrundsmaterial när den gör sin bedömning.

Eftersom bruksvärdesregeln inte gäller vid en allmän skälighetsbedömning, kan hyran som högst fastställas till den nivå som nämnden finner skälig.

Skriv ut